SERVIDUMBRES

1. DEFINICIÓN Y CLASIFICACIÓN

La servidumbre, que según el derecho romano se comprendía bajo la denominación general de “ius in re aliena”, era un derecho real sobre una cosa ajena, en beneficio de un fundo o de una persona determinada.
De ahí que en el derecho romano se clasificaran las servidumbres en prediales y personales, según que fueran establecidas en beneficio de un predio o de una persona. Tal clasificación no ha sido seguida por el derecho moderno, según el cual no hay sino servidumbres prediales, esto es, sobre un predio y en beneficio de otro predio de distinto dueño.

2. SERVIDUMBRES PREDIALES ("SERVITUTES PRAEDIORUM")

La servidumbre predial consistía en un gravamen sobre un predio deter¬minado, en beneficio exclusivo de otro predio de distinto dueño. Entraban, pues, en la composición de la servidumbre predial los siguientes elementos:

1°) un predio que soportara el gravamen (predio sirviente);
2°) un predio de distinto dueño que se beneficiara del gravamen (predio dominante);
3°) el gravamen, que implicaba una limitación del derecho de dominio para el dueño del predio sirviente, y que al propio tiempo debía constituir un beneficio para el predio dominante, y
4°) el titular del derecho de servidumbre, que era el propietario del predio dominante.

A) DIVISIONES DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. Desde el derecho romano se han clasificado las servidumbres prediales en urbanas y rústicas o rurales. Las primeras eran las que se establecían entre fundos urbanos, o por lo menos en beneficio de un predio urbano. Las segundas entre fundos rurales, o al menos, en beneficio de un fundo rural. Pero debe advertirse que para los efectos de esta clasificación, se entendía por fundo urbano una casa o un edificio, aun cuando estuviera en el campo, y por fundo rural todo terreno no edificado, cualquiera que fuera su situación.

Se dividían también las servidumbres prediales en positivas y negativas, según que el gravamen consistiera en permitir una acción o en abstenerse de algo.

Otra clasificación tradicional de las servidumbres ha sido la de continuas y discontinuas, aparentes e inaparentes. Continuas las que implican una acción continuada, o inacción, sin necesidad de un hecho actual del hombre para su ejercicio; discontinuas, las que necesitan para su ejercicio un hecho actual del hombre; aparentes las que se manifiestan por señales exteriores per¬manentes; inaparentes las que no ostentan tales señales.

Como ejemplos de servidumbres prediales entre los romanos, pueden citarse: la servidumbre de pasaje o de tránsito consistente en el derecho de transitar por sobre el predio sirviente para beneficio del predio dominante; la de acueducto, o derecho de conducir el agua al través del predio sirviente para llevarla al predio dominante; la de aquae hauriendae, o derecho de tomar el agua del pozo o de la fuente del predio sirviente para beneficio del predio do¬minante; y la de aquae educendae, o derecho de hacer pasar al predio sirviente el agua que sale del predio dominante.

Como ejemplos de servidumbres urbanas pueden citarse: el ius tigni immitendi, o derecho de introducir vigas en la pared del predio sirviente; el ius honréis ferendi, o derecho de hacer descansar una edificación sobre el muro del predio sirviente; el ius altius non tollendi, o derecho de que no se le levante la construcción del predio sirviente para no perjudicar la vista o la luz del pre¬dio dominante, y el ius fluminis recipiendi, o derecho a que el predio sirviente reciba las aguas lluvias que caen del predio dominante.

B) CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. De una manera general y después de un proceso evolutivo en armonía con el progreso del derecho, llegó a admitirse que las servidumbres pudieran constituirse por medios seme¬jantes a los que servían para adquirir el dominio. Aquella evolución culminó bajo el derecho de JUSTINIANO, en que se consagraron, como medios de cons¬tituir las servidumbres:

1) La cuasi tradición con causa en un contrato, en pactos y estipulaciones. Se convenía por las dos partes en constituir determinada servidumbre y el dueño del predio sirviente ponía al dueño del predio dominante en posibi¬lidad física de ejercerla. Era, por así decirlo, la entrega o tradición del derecho de servidumbre (quasi traditio).

2) La reserva de determinada servidumbre cuando una persona enaje¬naba un predio a favor de otra. Podía el enajenante reservar sobre el predio enajenado determinada servidumbre para beneficio de otro predio del cual fuera dueño.

3) El testamento.

4) La usucapión.

C) EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. Las servidumbres prediales se extinguían:

1) Por el no uso durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes;
2) Por la destrucción total de uno de los predios;
3) Por la confusión, o sea el hecho de venir a ser los dos predios de pro¬piedad de una sola persona, y
4) Por la renuncia expresa o tácita de la servidumbre por el dueño del predio dominante.

3. SERVIDUMBRES PERSONALES

Según el derecho romano, las servidumbres personales eran: el usufruc¬to, el uso, la habitación y los servicios de los esclavos o de los animales ajenos (operae servorum).

a) Usufructo. Según las Instituciones de JUSTINIANO, el usufructo se de¬fine como el derecho de usar y disfrutar las cosas ajenas, sin alterar la sustancia. El titular del derecho de usufructo se llama usufructuario y tiene dos de los elementos o atributos del dominio: el usus y el fructus (ius utendi y ius fruendi).

El dueño de la cosa de que otro tiene el usufructo se llama nudo propie¬tario. El gravamen constitutivo de la servidumbre consistía, según los ro¬manos, en carecer de aquellos dos atributos del dominio: el usus y el fructus. Y ese mismo gravamen lleva consigo el beneficio para la persona del usu¬fructuario, o sea para el titular de ese derecho de servidumbre personal. En general el usufructo se constituía por los mismos medios de consti¬tución de la servidumbre predial, y se extinguía:

1°) Por la muerte del usufructuario, como que era un derecho inherente a su persona e intransmisible a los herederos;
2°) por la capitis deminutio del usufructuario, a excepción de la mínima bajo el derecho de JUSTINIANO;
3°) por la destrucción de la cosa materia del usufructo;
4°) por el no uso durante determinado lapso de tiempo, generalmente el mismo que para la usucapión;
5°) por la renuncia del usufructuario en beneficio del nudo propietario;
6°) por la reunión del usufructo con la nuda propiedad, mediante la adquisición de esta por el usufructuario;
7°) por la expiración del tiempo fijado para su duración.


b) El uso. El uso era el derecho de usar de una cosa ajena, según su natu¬raleza y destino, sin derecho sobre los frutos. El titu¬lar del derecho de uso se denomina usuario y tiene uno de los atributos del do¬minio: el ius utendi o usus. A este atributo estaba limitado el ejercicio de su derecho. El gravamen para el dueño de la cosa consistía en la privación de ese elemento del derecho de propiedad, lo que al propio tiempo llevaba en sí el be¬neficio para el titular de este derecho de servidumbre personal.

c) La habitación. Era un derecho de uso pero limitado este a la habita¬ción de una casa, que también podía ser arrendada por el titular del derecho.

d) Operae servorum. Consistía este derecho de servidumbre personal en aprovecharse de los esclavos ajenos, aunque estos también podían ser alqui¬lados por el titular del derecho.

DERECHOS REALES PRETORIANOS

1. SUPERFICIE

Los derechos reales pretorianos o instituidos por el pretor fueron, según hemos dicho, la superficie, el ius in agro vectigalis, la enfiteusis y la hipoteca. La superficie era el derecho que los arrendatarios o colonos de los predios rústicos, a perpetuidad o a largo plazo, tenían sobre las edificaciones levanta¬das en ellos con el consentimiento del arrendador. Este derecho se extendía naturalmente a la superficie del suelo cubierto por la edificación, y de ahí el nombre que recibió.

2. IUS IN AGRO VECTIGALIS

El ius in agro vectigalis surgió del arrendamiento a perpetuidad, que los municipios solían hacer de sus tierras, mediante un censo o vectigal. En aten¬ción a la perpetuidad de aquella situación jurídica del colono, el pretor creó a favor de este un verdadero derecho real.

3. LA ENFITEUSIS

La enfiteusis, palabra que procede del griego (plantar, sembrar), nació del arrendamiento de tierras incultas, a largo plazo o a perpetuidad, que los em¬peradores solían dar a los particulares, con la obligación para el colono de cultivarlas y plantarlas. Esta práctica fue igualmente seguida por los grandes propietarios y dio origen al derecho real del colono sobre las tierras, creado por el pretor y denominado enfiteusis. En la época de JUSTINIANO se refundieron el ius in agro vectigalis y la enfiteusis en una misma situación y se sometieron a un mismo régimen legal.

4. LA HIPOTECA

Según el derecho romano, la hipoteca era un derecho real accesorio sobre una cosa mueble o inmueble, destinado a garantizar el pago de una deuda.
La institución de la hipoteca surgió lentamente a la vida jurídica mediante una evolución progresiva. Con la finalidad de obtener una garantía para el acreedor, distinta de las seguridades puramente personales, se acostumbró primeramente lo que se lla¬mó enajenación fiduciaria. Quien contraía una deuda, enajenaba a favor del acreedor una cosa determinada, pero conviniendo por un pacto llamado de fiducia, que al pagarse la deuda volviera la cosa al patrimonio del deudor.

Luego vino la institución de la prenda (pignus). El deudor entregaba a su acreedor la posesión de una cosa en garantía de pago. El acreedor conservaba dicha posesión mientras no se le pagara la deuda.

Posteriormente se vio el verdadero origen de la hipoteca en el arrenda¬miento de fundos rurales. Para garantizar al arrendador el pago del arrendamien¬to, se estableció que por un convenio entre el arrendador y el arrendatario, los ganados y utensilios agrícolas llevados al predio por el arrendatario quedaran afectos al pago, sin que salieran del poder de este. Si el arrendatario no pagaba, se permitía al arrendador tomar la posesión de aquellas cosas por medio de una acción llamada interdicto salviano.

Vino en seguida un progreso en la institución. Mediante convenio entre arrendador y arrendatario de un predio rústico, el primero quedaba investido de un verdadero derecho real sobre los ganados y utensilios agrícolas del arren¬datario, el cual podía hacer efectivo no solo contra este, en caso de no pagar, sino contra toda persona que hubiera adquirido las cosas afectadas al pago. Ese gravamen sobre las cosas acompañaba, pues, a estas en cualquier poder en que se hallaran, y daba lugar a que el acreedor obtuviera su posesión si no se le pagaba la deuda. Esta acción del acreedor para hacerse a la posesión de las cosas gravadas, en caso de no ser pagado, se denominó acción serviana.

Finalmente, aquella institución se generalizó para todas las cosas, cuales¬quiera que fuesen la naturaleza y el origen del crédito que trataba de garanti¬zarse. El que contraía una deuda podía, por un simple convenio con el acreedor, gravar en garantía del pago una o más cosas de su propiedad, muebles o inmue¬bles, sin que por el solo hecho del gravamen salieran de su poder. El acreedor adquiría por ese modo sobre las cosas gravadas un derecho real que, en caso de no ser pagado, hacía efectivo por medio de la acción llamada quasi serviana o hipotecaria, extensiva a todas las personas que adquirieran las cosas gra¬vadas con posterioridad a la constitución del gravamen.

La acción quasi serviana o hipotecaría se dirigía en un principio a obtener la posesión de las cosas gravadas en caso de no pagarse la deuda. El acreedor adquiría entonces la posesión y seguía teniéndola, a manera de prenda mientras no se le pagara.

Pero aquella situación podía hacerse indefinida, por lo cual vino a es¬tablecerse primeramente que por convenio de las partes, al constituirse el gravamen, el acreedor se hiciera dueño de las cosas gravadas en caso de no ser pagado. En seguida se permitió convenir entre acreedor y deudor, que en caso de no pago, el acreedor pudiera vender las cosas gravadas para pagarse con su precio.

Y últimamente culminó aquel proceso evolutivo, estableciéndose que sin necesidad de convenio expreso entre las partes, el acreedor hipotecario tenía el derecho de vender las cosas gravadas para pagarse con su precio en caso de que llegado el día del pago no se hiciera este. De este modo vino a consagrarse en las instituciones jurídicas de Roma el derecho real de hipoteca con los mismos caracteres generales que lo distin¬guen en el derecho civil moderno, salvo su extensión en cuanto a las cosas susceptibles de él, que era mayor en el derecho romano, pues tenía lugar sobre los bienes muebles e inmuebles, al paso que en el derecho moderno solo tiene lugar sobre los inmuebles.